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30 Gennaio 2012 | in categoria/e diritto edizione cartacea esperti

DIRITTO UTILE - I DIRITTI REALI SU COSA ALTRUI (usucapione, usufrutto, diritto di servitù, di passaggio, etc)

A cura dell’avv. Gabriele Trossarello Contatti: Tel 0185.938009 redazione@corfole.com

Sono posti a carico di beni che sono a vantaggio di soggetti diversi dal legittimo proprietario, il quale vede giocoforza limitata la propria libertà di goderne pienamente. Mentre la proprietà è sempre perpetua, i diritti reali minori possono essere anche a tempo determinato e si estinguono per non uso, se questo si protrae per oltre 20 anni.
Il diritto di superficie, conferito dal proprietario di un fondo ad altro soggetto, consente a quest’ultimo di edificare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di tale suolo. Questo in deroga al generale principio di accessione in base al quale ogni opera costruita all’interno di un immobile appartiene al relativo proprietario (art. 934 c.c.). E’ prevista la possibilità di cedere una porzione di costruzione esistente senza alienare la proprietà del fondo sul quale essa insiste. Questo diritto si intende concesso a tempo indeterminato, anche se in rari casi si stabilisce un termine, decorso il quale il principio di accessione viene riattivato con conseguente acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del fondo.
La cessione di cubatura o di volumetria è invece il contratto a titolo oneroso attraverso il quale il proprietario di un terreno cede ad altro soggetto, titolare di un fondo vicino, una quota (anche 100%) della facoltà di edificare. Ciò è consentito dai piani regolatori onde aggirare il divieto di edificare oltre un certo indice affinchè in una data zona si superi un livello di volumetria prestabilito.
Il diritto di abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni del titolare e della propria famiglia, con espresso divieto di cedere il godimento ad altri o concedere il bene stesso in locazione a terzi. In caso di morte di uno dei coniugi, il coniuge superstite al momento della successione acquisisce per legge il diritto di abitazione sull’immobile adibito a residenza coniugale.
L’usufrutto prevede la facoltà di godere di un bene potendone percepire i frutti, senza possibilità di modificarne la destinazione economica attribuita dal proprietario. è un diritto reale sempre temporaneo poiché la sua durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario e si esaurisce con essa. Si distingue dal diritto di uso poiché in quest’ultimo l’usuario può godere dei beni solo nei limiti dei bisogni personali e di quelli famigliari, mentre tutto il resto spetta al proprietario. Inoltre, il diritto di uso consente di beneficiare della cosa soltanto in modo diretto e solo per quanto riguarda i suoi frutti naturali; i frutti civili pertanto rimangono esclusi. 
Il diritto di servitù consiste in un onere imposto su di un fondo per l’utilità di un altro appartenente a soggetto diverso (art. 1027 c.c.), esso si estingue per “confusione” in caso di acquisto dei terreni (fondo dominante e fondo servente) da parte di un unico soggetto oppure a seguito di prescrizione ventennale.
L’enfiteusi è il diritto reale dal contenuto più esteso, solitamente perpetuo e comunque di durata mai inferiore ai 20 anni. L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di corrispondere al proprietario del suolo un canone periodico. Qualora non ottemperi a detti obblighi, il giudice, su richiesta del concedente, ordinerà la “devoluzione del fondo” estinguendo il diritto reale. Attraverso “l’affrancazione” l’enfiteuta può però acquisire la proprietà del bene, versando al concedente una somma pari al canone annuo moltiplicato per 15, senza necessità del consenso da parte di quest’ultimo.

Tratto da CORFOLE! del 1/2012, con 25.000 copie gratuite: la testata più diffusa del Levante © Riproduzione vietata

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